初動調査で考えること

令和7年6月4日

一級建築士　片山 繁行

調査の依頼があったとき、依頼者と最初にどんな資料があるか、そろえてもらえるかを聞きます。
病気になったとき、血液検査などのいろんな検査を行い　その上で、病名を診断することと同じく、資料がたくさんあった方が、調査内容が正しく報告出来る。また、隠れた問題も見えてくる。

依頼（相談）内容にもよるが、基本は下記の通りである。

・工事契約書

・確認申請書

・設計図面

・工事途中の写真

・設計者、監理者

・施工会社

さらに、構造上の問題であれば．地質調査報告書、構造図　設備の問題であれば、設備施工図（竣工図）などが必要である。

ところが、調査依頼の建物は、このような資料が非常に不足しているか、ほとんどない、または、施工会社が「ない」と言っていることも多い。
初動調査の段階では、手元の数少ない資料から、不具合現象の原因を推定し、さらに隠された問題がないか、考える。現場で確認し、問題が大きいと考えた場合、破壊検査などに進むことも多い。

事例 1　雨漏りと結露

調査対象は、9年前に新築された鉄骨造　外壁ALC（軽量気泡コンクリート）版張りの建物です。西側と東側の内壁に黒いシミが出ました。カビのようです。カビが生えるという現象は、どこかからか水が漏れているという可能性が強いということです。
建物の漏水は、①雨漏り、②結露、③AC（空調機）のドレイン管からの漏れ、④給排水管の漏れ　の四つが考えられます。
そこで、四つの原因を一つづつ検討し、最終的に　原因は壁の中の結露と考えました。
理由としては、亜熱帯的になっている最近の気候にもかかわらず、断熱材が外壁に全く施工されてなく、外壁ALC板そのままで、その中に軽量鉄骨下地の上にボード張の施工でした。
当初　設計監理者は、ALCは断熱性能があると説明し、結露の可能性を否定していましたが、最終的には、壁を解体し、状況確認し、結露であることを認めました。
ALCに断熱性能があると言っても。コンクリートに比べ断熱性能が良いというだけで、断熱材に比べると、1/10ぐらいです。

事例 2　床下の配管

調査対象は、10年前に新築された鉄骨造で、元々畑を埋め立てて建てた建物です。北側から南に下がっており、現状でも南側隣地と3m以上の段差があります。
南側に1m程度の犬走りがあり、その犬走りが下がっている（下の土が流れて、なくなっている）ので、調査してほしいとのことでした。

建物自体は、杭が施行されており、下がっている可能性は少ないと判断できました。
建物の床下（土間コンクリート）は、南側のワンスパンだけ　地盤改良が深さ1m設計されていました。その他の箇所は　地盤改良は、「なし」の設計でした。
犬走りに置かれていた、AC室外機と外壁サイディングの接続部分、縦樋と犬走りの雨樋受けの接続部分が外壁を引っ張っており、修繕の必要性がありました。

問題なのは、見えない床下の給排水管です。給排水は、南側から北側に配管してあります。
地中梁は、杭のため沈下しない。配管は土の中（土間コンクリートの下）にあり、軟弱土が沈下していく。そうすると、地中梁と地中梁の間で、U字形にたわんで行き、最悪の場合は、破断します。
マンションの事例で同じ現象（土間コン下の排水管の破断）を2回調査、補修工事に立ち会っています。
今回の事例は、マンホールからTVカメラを入れ調査することになっていますが、どうなるのか、進行中の事例です。

まとめ

初動調査を始めるにあたり、まず資料をできる限り集め、特に見えなくなっている隠れた施工部分の写真（ないことが多い）が大事です。
次に、不具合現象の原因を推測、さらに隠れた問題がないか考えることが大事になります。建築現場を知っていることに加え、調査経験も大事になります。そう意味で、欠陥ネット東海での建築士の育成が望まれます。